Опыт зарубежных стран показывает, что при социально-ориентированной рыночной экономике за счет земли, как основного источника сбора налогов, который нельзя укрыть, удовлетворяются практически все общественные расходы на поддержание в порядке инфраструктуры поселений, благоустройство, образование и здравоохранение. В этом должна видеться и перспектива России. Все экономически благополучные страны мира начинали развивать экономику с налаживания системы земельных платежей. Для этого осуществлялся земельный кадастр, дававший сведения о налогоплательщиках и выводящий их из тени, и проводилась оценка земель, служащая для определения ставок земельного налога. В нашей стране, где земельный кадастр и оценка земель стали вставать на ноги, с 1993 по 1999 г. земельные платежи только в федеральный бюджет увеличились почти в 40 раз, в 1999-2000 гг. их размер составил в среднем 19 млрд руб. в год, а в 2001 г. более 28 млрд руб. Систему земельных платежей надо совершенствовать следующим образом: вовлечь в число налогоплательщиков большее количество землевладельцев, т.к. сейчас земельными платежами охвачено только около одной трети земельного фонда страны; увеличить мизерные ставки земельного налога и перейти на систему реально значимых земельных платежей, исходя из рентной стоимости земли и социальной справедливости; сократить непомерно высокое число льготников, исходя из принципа 'за землю должны платить все' (льготы должны заключаться не в освобождении от уплаты земельного налога, а в социальной поддержке льготников за счет определенных фондов, только в этом случае можно отдать долг земле и вернуть деньги для осуществления землеустройства); использовать средства, поступающие от земельных платежей, по целевому назначению и вкладывать их обратно в землю (строить дороги, поддерживать инфраструктуру, благоустраивать территорию и т. п.). Практика показала, что в 1996-99 гг. до 70-90% средств, поступающих от земельных платежей, отвлекалось в субъектах Федерации и органами местного самоуправления на другие цели, т. е. ' проедались '. Нужно также расширить перечень земельных платежей, которые будут слагаться: из постоянных годовых (в виде земельного налога для собственников и пользователей землей; арендной платы - для арендаторов земель государственной и муниципальной собственности); из единовременных (за приобретение прав на земельную собственность; за изменение целевого назначения земель; за вовлечение в оборот новых земель, взамен изымаемых для государственных и общественных нужд; за оформление наследования, дарения, обмена, купли-продажи; возврата, залога и т.п.); из штрафных (по нарушениям в сфере землепользования); из информационных (за пользование земельно-кадастровой информацией); из землеустроительных (за технические услуги, оказываемые при переоформлении прав собственности и аренды). Уже сейчас можно приблизить размеры земельного налога к фактической арендной плате, которая на землях сельскохозяйственных предприятий примерно в 2 раза выше, а в городах: под промышленными предприятиями в 4-20 раз, под объектами предпринимательской деятельности - в 80 раз больше земельного налога. По нашим расчетам, создание нормальной системы земельных платежей принесет бюджету России дополнительно не менее 50 млрд руб. денежных поступлений, в том числе за счет городов примерно 80%. Всему обществу важно понять, что прежде, чем тратить, надо накопить. Кстати, многие губернаторы, мэры городов и главы администраций, в бюджеты которых пошли из года в год увеличивающиеся земельные платежи, уже поняли, как быстро окупаются создаваемые ими системы земельного кадастра, которые сразу же дают многократное увеличение земельных платежей.
Есть ли в России земельный рынок и нужен ли нам земельный оборот?
Земельный оборот в России всегда был. Правда, земельные участки шли как бы 'в нагрузку' за садовыми домами, дачами, гаражами и т.п., создавая теневой рынок. Наличие же теневого оборота земель выводит земельные ресурсы из-под контроля не только государства, но и всего общества, не позволяет вовлечь землю в активные экономические процессы, развивает спекуляцию земельными участками. Задача государства - высветить любой оборот недвижимого имущества и, в первую очередь, земли. Поэтому во всех странах государство берет под очень жесткий контроль осуществление земельных сделок. Это нужно сделать и в России. Поэтому основными условиями возможной активизации земельного оборота должны служить наличие достаточного количества представителей государственной исполнительной власти по управлению земельными ресурсами, которого пока нет, и наличие инфраструктуры земельного оборота (специальных земельных или уполномоченных банков, бирж, бюро и т.п.), которые также пока отсутствуют. Тем не менее, действующая в России Конституция, Гражданский и Земельный кодексы, другие нормативные правовые акты страны и субъектов Федерации предоставляют собственнику земли реализовывать свои права: продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду свои земельные участки и т.п. В соответствии с ФЗ РФ от 24.07.02 ? 101-ФЗ 'Об обороте земель сельскохозяйственного назначения' предусматривается включить в оборот и эти участки. В ряде регионов России (Дагестан, Ингушетия, Тыва и др.) земельные участки не продавались. Мировой опыт говорит о том, что важнейшим институтом инфраструктуры земельного рынка является система специализированных на земельных делах банков (земельных банков). Для аккумулирования всех земельных средств, усиления государственного контроля за их расходованием, привлечения капитала в сферу землепользования необходимо рассмотреть возможность создания Национального (государственного) земельного банка и его подразделений на местах. Этот земельный банк позволит отработать единую систему земельного оборота различных прав: собственности, аренды, на земельные доли, ипотеки; поставить вопрос о выпуске в обращение государственных облигационных займов, обеспеченных земельными и имущественными правами, государственных ценных земельных бумаг; проводить земельные аукционы, предоставлять кредиты и т. п. Однако до этого механизмы российского земельного оборота следовало бы отработать экспериментально, не форсируя события на примере 1-2 субъектов Федерации и ряда муниципальных образований при активном участии государства и создании всей системы управления земельными ресурсами (земельного кадастра, регистрации, оценки земли, землеустройства, госконтроля и т. д.). При этом надо ориентироваться на то, чтобы основным агентом земельного рынка стало в первую очередь государство в лице Национального банка, а не частный капитал.
Как несельскохозяйственное землепользование может оживить сельское хозяйство?
Часть земельной ренты несправедливо уходит из сельского хозяйства в другие отрасли и не может быть вложена обратно в землю, т. к. концентрируется у несельскохозяйственных землевладельцев и землепользователей. Вернув ее, можно повысить эффективность использования земель в сельском хозяйстве и за счет этого оживить экономику. Большие площади изъятия земель для несельскохозяйственных нужд обусловлены тем, что рассчитываемые в настоящее время по действующим нормативным правовым актам убытки и потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, возмещаемые земледельцам и землепользователям, фактически не сравнимы с ущербом, наносимым сельскому и лесному хозяйству. Возмещаемые при изъятии сельскохозяйственных угодий убытки и потери в регионах с высоким и низким потенциальным плодородием земель оцениваются сейчас почти одинаково. Так при изъятии гектара пашни в Московской области убытки и потери компенсируются в размере от 30 до 351 тыс. руб/га, а в Мурманской - от 53 до 183 тыс. руб/га, что не является сопоставимым. Низка при этом и сама кадастровая цена сельскохозяйственной земли, которая в ряде регионов вне населенных пунктов составляла всего 400 руб/га. Невзирая на то, что современным законодательством выделены категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, при действующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большом количестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственного оборота. Поэтому надо увеличить размеры возмещения сельскому хозяйству убытков, потерь и упущенной выгоды при отводах земель для несельскохозяйственных целей и довести их до реальных (рыночных), что по нашим расчетам должно быть в 5-100 и более раз выше. При этом 'теневые' деньги попадут в бюджет, а спекуляция на рынке земель будет остановлена. Земли сельскохозяйственных предприятий рассечены несельскохозяйственными линейными объектами (трубопроводами, железными дорогами и автомагистралями, линиями электропередач и т.п.) и обременены различными ограничениями. Например, в России протяженность только газопроводов составляет 151 тыс. км, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов - 64 тыс. км. Только с 1996 по 2000 г. введено дополнительно 57 тыс. км распределительных газовых сетей. Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным неудобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых механизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения. Различные ограничения в использовании земель установлены в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно-защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.