Возродить систему планирования использования и охраны земельных ресурсов - важнейшая землеустроительная задача настоящего времени. Такие планы (схемы) землеустройства определят характер землепользования на перспективу, который послужит связующим звеном между правами на землю и управлением земельными угодьями. Во главе всех землеустроительных работ должен лежать 'Национальный план (закон) развития землепользования в России на перспективу' (15-25 лет), который должен формироваться поэтапно и реализовываться в планах (программах) развития территорий (субъектов Федерации, муниципальных и других административно-территориальных образований) на 15 лет с освоением первой очереди на ближайший 5-летний период.
Какова роль землеустроительного проектирования?
Непосредственная организация территории должна намечаться в проектах землеустройства, детализирующих вышеперечисленные планы. Только на их основе следует осуществлять отводы земель для различных целей, устраивать территории земельных участков, размещать объекты недвижимого имущества и средства производства, неразрывно связанные с землей. Во время земельной реформы землевладения и землепользования развивались бессистемно, без учета требований землеустроительного проектирования и часто даже без участия землеустроителей, вследствие чего возникли крупные недостатки в использовании земель (парцеллярность, мозаичность размещения земельных участков, дальноземелье, чересполосица и т.п.). Поэтому для наведения порядка на земле составлять только одни проекты землеустройства явно недостаточно. Необходим полный комплекс землеустроительных работ. Прежде всего предстоит обновить планово-картографический материал, внести изменения в данные почвенных, геоботанических и других обследований, проинвентаризировать все земли. На каждый сельский административный район нужно разработать схему (план) землеустройства, являющуюся предпроектным документом и позволяющую увязать перспективное распределение земель по категориям, земельным собственникам и угодьям, т.е. на предпроектной стадии установить направления развития землевладения и землепользования во взаимосвязи с интересами различных отраслей и, прежде всего, сельского хозяйства, с размещением производства и инфраструктуры. До 1990 г. такие схемы землеустройства имели 623 района, в 1991-93 гг. было составлено еще 155 схем. После этого эти схемы перестали составляться и были заменены проектами (схемами) перераспределения земель, которые имели одноразовый характер и не учитывали перспектив развития землевладения. После 1993 г. и эти схемы также перестали разрабатываться. Только после составления схем землеустройства районов можно приступать к составлению проектов межхозяйственного (территориального) землеустройства, на основе которых отводятся земельные участки конкретным землевладельцам и землепользователям, обозначаются на местности их границы, выдаются свидетельства на право собственности на землю, оформляются договора аренды, планы земельных участков, служащие неотъемлемой частью земельных сделок, и другие документы. Для организации рационального использования и охраны земель сельскохозяйственных предприятий необходимо разрабатывать проекты, внутрихозяйственного землеустройства. В этих проектах особенно нуждаются хозяйства, находящиеся в сложных природных условиях (в районах эрозии, мелиоративной неустроенности, со сложной экологической обстановкой и т.п.), каких большинство. В период с 1976 по 1990 г. было разработано 23 254 проекта внутрихозяйственного землеустройства, т.е. их имели практически все сельскохозяйственные предприятия. В 1991-96 гг. было разработано 5 578 проектов перераспределения земель, а после 1996 г. проекты внутрихозяйственного землеустройства, за исключением экспериментальных, практически не составлялись. В настоящее время эти работы государством не финансируются. Их переложили на плечи сельскохозяйственных предприятий, которые не имеют средств, и по этой причине нерационально используют землю, теряют почвенное плодородие. Поэтому государство в самое ближайшее время должно выделить финансы для разработки проектов внутрихозяйственного землеустройства в той их части, которая затрагивает не только интересы земельных собственников, но и всего общества (государства). Это касается вопросов регулирования плодородия почв, распаханности и сельскохозяйственной освоенности территории, организации рационального использования склонов, консервации земельных участков и т.п. За счет же землевладельцев необходимо разрабатывать рабочие проекты на осуществление конкретных землеустроительных мероприятий, которые намечаются исключительно в интересах собственников и пользователей земли. Это, например, строительство пруда, внутрихозяйственной дороги, улучшение сенокосов и пастбищ, закладка сада и т.п. Намеченная в проектах землеустройства организация территории, ограничения, обременения и режимы землепользования должны быть обязательными для землевладельцев и землепользователей. Их выполнение надо контролировать со стороны государства.
Нужен ли государственный контроль за использованием и охраной земли?
Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным. По данным Росземкадастра, только в 1999 г. в целом по России органами госземконтроля было проведено 458,5 тыс. проверок и выявлено 283,1 тыс. нарушений законодательства по использованию и охране земель. Большая часть нарушений связана с нерациональным использованием сельскохозяйственных угодий и невыполнением мероприятий по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв (22,2%), самовольным занятием земельных участков (21,2%), захламлением земель (11,8%). В настоящее время контроль за использованием и охраной земель должен усиливаться. Это обусловлено тем, что в процессе начавшегося земельного оборота появились факты различных злоупотреблений при совершении сделок с земельными участками, уклонения от оформления или переоформления прав на землю, от уплаты земельного налога, сохраняется высокий уровень незаконного предоставления и изъятия земель, их загрязнения, захламления, деградации, снижения почвенного плодородия. В этих условиях необходимо: существенным образом укрепить организации, осуществляющие госземконтроль, кадрами, приборами и оборудованием, автотранспортом, наладить дистанционные методы контроля с использованием авиации, а также информационные методы контроля на основе земельных информационных систем; создать систему нормативно-правового обеспечения госземконтроля в области уголовной, административной, материальной и иной ответственности за нарушение земельного законодательства, наделить земельных инспекторов (контролеров) соответствующими правами и обеспечить их защиту; распространить госземконтроль на земли всех категорий и форм собственности, особенно на имеющие большой спрос (территории городов, пригородов, курортов, заповедников и т. п.); осуществить систему предупредительного контроля путем проведения государственной экспертизы землеустроительной документации; создания соответствующего порядка ее согласования и утверждения; организации государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; налаживания системы лицензирования землеустроительных работ; осуществить постепенный переход от форм принуждения на экономические методы стимулирования рационального землепользования. Для разрешения все более возрастающего количества земельных споров нужно сформировать систему земельных судов.
Что дадут земельно-оценочные работы?
Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения. Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости. Поэтому земельно-оценочные работы нужно завершить в срочном порядке. В первую очередь это относится к государственной кадастровой оценке земель, которая проводится с 1999 г. и должна быть закончена в 2002 г. по всем категориям земельного фонда. Нельзя забывать о необходимости изучения состояния земли как главного средства производства и получения сведений о качественных характеристиках земельных участков. Поэтому нужно предусматривать выделение средств на проведение качественной оценки земель, почвенных, геоботанических, эрозионных и других обследований и изысканий, продолжать ранее оправдавшие себя на практике работы по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяйственных предприятий (организаций). Кроме того, следует анализировать динамику рыночной стоимости земельных участков, что позволит создать цивилизованный оборот земель. Полный комплекс земельно-оценочных работ совместно с данными инвентаризации земель и земельного кадастра позволит не только регулировать земельные отношения экономическими методами и включить земельно-ресурсный потенциал в сферу экономики, но и организовать рациональное использование земли, обоснованно планировать и размещать производство по территории, регулировать специализацию предприятий, целевое назначение земельных участков и т. п.