Лойко П.Ф., статс-секретарь - заместитель Председателя Госкомзема России, д.э.н., профессор, член-корр. РАСХН, академик Российской академии естественных наук, Журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости", ? 2, 2000 г.
Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится "над" и "под" этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли, профессиональной подготовленностью и культурным уровнем населения.
Сказанное выше предопределяет необходимость принадлежности земельных ресурсов всему обществу. Одновременно каждый земельный участок должен иметь конкретного хозяина. Эти два понятия совместимы не только через форму собственности, но и через аренду земли. Проблему земельных преобразований в России стратегически следует решать не в сфере земельной собственности, а в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования. На этом важном принципе и должна базироваться современная земельная политика.
Во что оценивается земельно-ресурсный потенциал России, включая все "над" и "под"? Это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США. Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и оцениваются по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, в 35 триллионов долларов США. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0-1,3 млрд. человек. Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. В мире только на пространствах России имеются огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т.п.). Вся эта уникальность российских земель исторически вызывала огромный интерес ее ближних и дальних соседей, вот почему на протяжении многих столетий и особенно в конце ХХ века извне предпринимаются огромные усилия, чтобы ослабить Россию, расчленить ее территорию. Сегодня это делается "мирными" путями, а завтра возможно и "военными", под предлогом защиты чьей-то собственности или чьих-то прав. История говорит о том, что практически все многочисленные войны имели своей целью завоевание земель с их ресурсами, а не объектов недвижимого имущества, которые, как правило, во время боевых действий всегда уничтожаются.
Сопоставляя тенденции развития землепользования в мире и в России, мы наблюдаем как бы противоположные тенденции. В мире пространства, пригодные для жизни, все больше перенаселяются, дефицитными становятся воздух и вода, землю для застройки многие страны отвоевывают у моря, растет нагрузка на плодородную землю. В России же, многие территории пустуют, население страны стремительно сокращается, качество жилищных условий, здравоохранения, бытовых услуг, социального страхования, доходов ухудшается. В ближайшие 25 лет в России нельзя ожидать естественного роста населения.
При сохранении сложившихся за годы реформ тенденций демографического и экономического развития, в России очень скоро возникнут серьезные проблемы с удержанием ее территориального пространства. Реальностью является то, что по значительной части периметра государственных границ России обитают народы с быстро растущим населением, поэтому пустующие российские земли естественным образом могут стать объектом миграции их населения.
Противостоять таким процессам можно только путем оздоровления экономической ситуации в России вообще и на восточных ее землях в частности. Сбережение российской земли и должно стать главной национальной идеей XXI века для народов, проживающих на этой огромной территории.
В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли.
Однако первый этап реформы не решил возложенных на него задач, поскольку процессы земельного реформирования в этот период из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали медленно, земельный вопрос стал крайне политизированным, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы. За короткий срок в аграрном секторе России оказались разрушенными хозяйственные связи, был осуществлен неэффективный передел собственности, усилился ценовой диспаритет при тотальном дефиците инвестиций, чрезмерном увеличении импорта продовольствия, произошел развал социальной инфраструктуры, главенствующей стала натурализация экономических отношений, отсутствует надежная и эффективная государственная поддержка производства, острейшую тревогу вызывает непрерывное падение плодородия земли. Никогда еще российская земля не испытывала такого нехозяйского к себе отношения.
Изучение качественного состояния земель в России показывает, что темпы их деградации прогрессируют. За последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. гектаров, в том числе пашни - на 21,5, площадь земель, подверженных водной эрозии - на 28,4, засоленных - на 12,0, содержащих солонцовые комплексы - на 13,9, заболоченных и переувлажненных - на 20,0, заросших кустарником и мелколесьем - на 10,5 млн. гектаров. Содержание гумуса в почвах России снизилось в среднем на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.
Низкое плодородие земель и их мелиоративная неустроенность, огромные масштабы и интенсивность деградации почв обусловливают ежегодно недобор 37-45 млн. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на зерно. Главными причинами сложившегося положения является продолжающееся бесхозяйственное отношение к земле, резкое сокращение в последние годы инвестиций в химизацию, мелиорацию и противоэрозионные мероприятия, слабая материально-техническая оснащенность, разрушение государственных земельных служб, ответственных за повышение плодородия почв.
Сохранение существующих тенденций прогрессивной деградации земель, когда почва как естественная саморегулирующаяся система биосферы уже не справляется с современной техногенной нагрузкой, ведет к разрыву связей природной экологической среды, а следовательно, к неизбежной гибели общества. В истории земных цивилизаций такие явления наблюдались неоднократно.
Рост производства сельскохозяйственной продукции в России на протяжении длительного периода времени решался главным образом путем расширения площади пашни. Эта сугубо административная мера привела к деформациям рационального землепользования. К примеру, в настоящее время более 8,0 млн га пашни расположено на непахотнопригодных землях, произошло общее смещение земледелия в степные и сухостепные районы с одновременной потерей в Нечерноземной зоне 5,5 млн га пашни. Это в свою очередь породило диспропорции в структуре сельскохозяйственного землепользования, проявившиеся в виде большого удельного веса распаханной площади в лесостепной и степной зонах, экологически и экономически необоснованной структуре земельных угодий в ряде регионов республики. Включение в состав пашни избыточно увлажненных, солонцовых, особенно склоновых земель (54,3 млн. гектаров) с выраженными негативными характеристиками резко снизило эффективность земледельческого труда, привело к растрате материальных ресурсов, обнищанию сельскохозяйственных предприятий, а в итоге - к социально-экономическому кризису.
В отношениях "человек-земля" сегодня переплетаются накопившиеся за долгие годы нравственные, правовые, экономические, экологические, технологические, психологические и другие проблемы жизни общества. Для их комплексного решения потребуется длительная и кропотливая работа по обеспечению перехода к многоукладным платным формам использования земли с различными видами собственности (частной, коллективной, муниципальной, федеральной), к использованию земли на основе строгих юридических норм, экологических критериев, правил цивилизованного рынка, по взаимоувязанному решению ближайших и более отдаленных задач эффективного использования огромного земельного потенциала России.
Сердцевиной земельных преобразований должны стать социально-экономические преобразования, в итоге которых необходимо бесповоротно воплотить в жизнь положение о том, что интерес отдельной территории, малой или большой, и России в целом может быть реализован только через удовлетворение интересов первичного товаропроизводителя, непосредственного собственника или арендатора земли.
Перед Россией стоит сложная задача создания российской системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей и социальную справедливость при использовании земли.
Что касается использования зарубежного опыта организации землепользования, то подход к нему должен быть весьма критическим и обоснованным. При ссылках на него в первую очередь необходимо знать, что в большинстве стран мира свободного оборота земли нет, никогда не было и быть не может. Рыночный оборот земли в развитых странах функционирует только в рамках разумной системы контроля с правовой, управленческой и финансовой точек зрения. Кроме того, существующие западные системы землепользования даже в индустриально развитых странах имеют серьезные недостатки. Купля-продажа земли, основанная на частной собственности, часто сопровождается земельной спекуляцией и присвоением ренты, принадлежащей обществу. Экономическая база этого обстоятельства основана на том, что по мере развития общества "давление на землю" возрастает, вследствие чего повышение цен на землю идет быстрее, нежели на другие товары. Например, в Германии за последние 30 лет цены в целом выросли в три раза, а цены на строительные земельные участки - в 16 раз.