При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью процедура государственной регистрации усложняется. До заключения сделки продавец обращается в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка. После этого он получает два кадастровых плана на два новых участка - остающийся у него и подлежащий передаче покупателю. По заявлению продавца и на основании представленных кадастровых планов в Единый государственный реестр прав до регистрации должны быть внесены соответствующие изменения. Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации раздел на участок продавца закрывается в связи с прекращением существования такого объекта. Открываются разделы на новые земельные участки, в которые переносятся актуальные записи о праве собственности продавца, а также об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.). Далее на основании договора купли-продажи осуществляется регистрация перехода права к покупателю на недвижимость и на занятый ею земельный участок.
ОСОБЕННОСТИ ПРАВА БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в этом случае право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы: Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю. Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы? Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано? Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей: - Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем (см. п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание). - Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость. - Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.