ЗЕМЛЯ СЛЕДУЕТ ЗА НЕДВИЖИМОСТЬЮ Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ). Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности. В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости. Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.
ПОСЛЕДСТВИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Применение норм о переходе прав на землю при отчуждении недвижимости на практике влечет следующие вопросы. Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления? Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью - законом не предусмотрено. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права должен быть установлен законом. К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц. Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. В пункте 2 ст. 218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" наследование и реорганизация указаны как случаи перехода права, отличные от сделок. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным. Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст.35 Земельного кодекса не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации. Статьи 552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п. 4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ЧАСТИ УЧАСТКА
Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть? Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них. Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" <2>. Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 3 ст.20 Закона о земельном кадастре).
------------------------ <2> СЗ РФ, 1996, N 6, ст. 592
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 Земельного кодекса). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <3> (далее - Закон о земельном кадастре) государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.
------------------------ <3> СЗ РФ, 2000 N 2, ст.149
В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка. Это еще одно доказательство того, что "автоматизма" приобретения вещных прав на землю при продаже недвижимости быть не может, право собственности на занятый недвижимостью земельный участок возникает после государственного кадастрового учета и с момента государственной регистрации. Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации: помимо имени (наименования) правообладателя правоустанавливающий документ должен содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Поэтому соглашение о предмете сделке и - подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке - является существенным условием договора.
ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план. Представление указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.
