Заместитель Председателя Московского областного суда А.ЕФИМОВ Председатель судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда А.ПОПОВЧЕНКО
17.03.1994
С правовой точки зрения под приватизацией жилья понимается передача на добровольной основе в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Можно отметить, что еще в 1988 году Совет Министров СССР принял постановление No. 1400 "О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда", которым впервые предусматривались проведение разгосударствления жилищного фонда и передача гражданам занимаемых ими с членами семей жилых помещений за определенную плату. Данным постановлением исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям предоставлялось право продавать гражданам в собственность квартиры в домах как государственного, так и общественного жилищного фонда. Можно сказать, что принятием этого постановления Совета Министров СССР и было положено начало приватизации жилищного фонда.
В Законе РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" процесс приватизации получил дальнейшее законодательное закрепление. В частности, для граждан установлено безусловное право на получение в собственность жилой площади, в том числе и бесплатно. Бесплатно передавалась жилая площадь в размере, определяемом Верховными Советами республик в составе РСФСР, Советами народных депутатов автономных областей, автономных округов, краевыми, областными, Московским и Ленинградским городскими Советами народных депутатов, но не менее 18 кв. м на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью.
Местным Советам делегировалось право увеличивать размер бесплатно передаваемых гражданам в собственность жилых помещений с учетом потребительских качеств жилищного фонда (ст. 13 Закона).
Некоторые Советы воспользовались этим правом и приняли решения о передаче бесплатно жилых помещений гражданам, занимающим их по предусмотренным законом основаниям.
Изменениями, внесенными в Закон 23 декабря 1992 года, окончательно закреплено положение, согласно которому приватизация государственного и муниципального жилищного фонда должна производиться без оплаты передаваемых помещений.
Передача жилого помещения в доме государственного и муниципального жилищного фонда должна быть оформлена договором. Исходя из норм Закона, акт передачи жилого помещения гражданину в собственность можно назвать договором с известной долей условности, поскольку основные вопросы, обычно подлежащие согласованию между сторонами, определены законодателем. Например, обозначены участники договора, установлено, что подлежит передаче помещение, занимаемое по условиям жилищного найма или аренды, без оплаты его стоимости.
Поэтому для возникновения права собственности гражданина на квартиру необходимо направить соответствующее заявление в местную администрацию либо руководству предприятия или организации, за которыми закреплен жилищный фонд.
Право гражданина на приватизацию жилого помещения, занимаемого на условиях договора найма или аренды, в домах государственного либо муниципального жилищного фонда сохраняется за гражданином и в случаях перехода государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности, а равно и в случаях ликвидации этих предприятий, учреждений с передачей их жилищного фонда другим организациям.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда в качестве суда первой инстанции было рассмотрено дело по жалобе В. на отказ директора акционерного общества в оформлении договора о приватизации двухкомнатной квартиры в доме, возведенном за счет собственных средств завода, на базе которого и было образовано акционерное общество.
Отказ в приватизации жилого помещения обосновывался тем, что весь жилищный фонд завода, включая и спорную квартиру, в связи с акционированием государственного предприятия стал собственностью акционерного общества и поэтому не подлежит передаче гражданам по нормам законодательства о приватизации.
Эти доводы судебная коллегия признала неубедительными, указав в решении, что жилое помещение гражданину было предоставлено из государственного жилищного фонда, переход которого впоследствии к акционерному обществу не лишает нанимателя права на приватизацию занимаемого им помещения, так как ограничение этого права в подобных случаях законом не предусмотрено.
В кассационном порядке Верховный суд РФ решение Московского областного суда по этому делу оставил без изменения.
Положение о сохранении за нанимателем (арендатором) права приватизировать занимаемое им помещение при изменении собственника жилого фонда закреплено в новой редакции ст. 18, предусмотренной Законом РФ от 23 декабря 1992 года "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Возражения по заявлениям о приватизации жилого помещения сводятся к утверждению, что законодательство о приватизации не применяется к ведомственной жилой площади, например в домах, построенных за счет собственных средств государственного предприятия.
Такое мнение является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР ведомственный жилищный фонд является составной частью государственного жилищного фонда со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
Однако по требованию нанимателя не может быть приватизирована та жилая площадь, которая была приобретена предприятием, образованным на базе ликвидированного государственного предприятия.
Например, если акционерное общество или иное предприятие со смешанной формой собственности построило или приобрело по предусмотренным законом основаниям жилой дом и предоставило гражданину жилое помещение на условиях жилищного найма или аренды, то приватизировано это помещение может быть только по договору на условиях, определяемых собственником.
В отношении жилищного фонда общественных организаций (объединений) Закон о приватизации не имеет прямого действия, его нормы носят рекомендательный характер. Согласно п. 6 постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 года "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" общественные организации или их соответствующие исполнительные органы, которым принадлежит жилой дом, вправе оформить передачу жилого помещения нанимателю и членам его семьи на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда.
Тем не менее судами допускались ошибки при разрешении споров по приватизации жилых помещений в домах, принадлежащих общественным организациям. Так, народным судом было удовлетворено требование Н. о признании необоснованным отказа в приватизации двухкомнатной квартиры в доме, находящемся на балансе общества глухих. Свое решение суд основывал на том, что Положением о приватизации жилищного фонда в Московской области, утвержденным решением Малого совета Мособлсовета от 17 февраля 1993 года No. 6/34, предусмотрена передача в собственность гражданам в соответствии с названным Законом не только государственного и муниципального жилищного фонда, но и фонда общественных организаций.
Судебной коллегией по гражданским делам Мособлсуда решение народного суда по кассационной жалобе было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. При этом судебная коллегия указала на необходимость при разрешении споров в отношении жилой площади общественных организаций руководствоваться нормами Закона, а не нормативными актами, принимаемыми соответствующими органами на местах с превышением их полномочий.
Сложнее, если общественная организация не предоставляла гражданину квартиру: он занял ее по договору обмена с другим гражданином. Представляется, что право на приватизацию у гражданина и в этом случае не возникает, так как юридическое значение имеет не то обстоятельство, что гражданин ранее имел государственную жилую площадь и вселился в спорную квартиру по договору обмена, а то, что занимаемая им квартира имеет свой правовой режим, с учетом которого определяется объем прав нанимателя на приватизацию.
При разрешении вопросов о праве на приватизацию конкретного жилого помещения его правовой режим имеет существенное значение, поскольку ст. 4 Закона (в редакции от 23 декабря 1992 года) установлен запрет на приватизацию жилой площади в общежитиях, коммунальных квартирах, домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.
По протесту председателя Мособлсуда президиумом Мособлсуда были отменены судебные постановления, которыми были удовлетворены требования Г. о признании необоснованным отказа в приватизации жилого помещения, предоставленного ей в 1976 году Каширским отделением Московской железной дороги.
Дело было рассмотрено судом первой инстанции без участия представителя Каширского отделения железной дороги, предъявившего с жалобой в порядке надзора решение исполкома Ожерельевского горисполкома от 7 марта 1976 года, из которого следует, что занимаемая Г. жилая площадь была признана служебной и ордер на право ее заселения был выдан как на служебное жилое помещение.
Наличие у нанимателя служебного жилого помещения льгот, предусмотренных ст. 108 ЖК РСФСР, при которых не допускается выселение из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, не означает прекращения действия ограничений, установленных ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <1>, поскольку при этом не изменяется целевое назначение жилого помещения, его правовой режим.
<1> Далее - Закон о приватизации жилищного фонда.
Вместе с тем собственники служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, наделены правом принимать решения о приватизации этих помещений.