Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание), а также условий и порядка переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса. Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Статья 35 Земельного кодекса распространяет данное правило (о приобретении права на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях) при переходе прав на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, и по иным основаниям, а не только по договору купли-продажи. При применении данных норм возникают вопросы: - Кто должен определить часть земельного участка, которая переходит покупателю? - В какой период - до перехода права на строение или после совершения сделки? Представляется, что органы по земельной политике и землеустройству должны выделить эту часть на плане и присвоить кадастровый номер части участка перед совершением сделки со строением. - Обязательно ли должно быть оформлено право продавца на земельный участок перед сделкой и какое?
КВАЛИФИКАЦИЯ ПРАВА
Последний из поставленных вопросов возникает в связи с тем, что согласно ст. 271 гл.17 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Итак, можно сделать вывод, что согласно ГК РФ у законного собственника здания или сооружения (с момента введения гл. 17 ГК РФ в действие) на сегодняшний день имеется право постоянного бессрочного пользования частью земельного участка. При переходе прав на строение соответствующая часть земельного участка также должна перейти на праве бессрочного пользования другому собственнику недвижимости.
ЗА ДАВНОСТЬЮ ЛЕТ? Однако, если предположить, что право бессрочного пользования частью земельного участка существует у собственника недвижимости "априори" в силу закона (к примеру, в случае наличия права собственности на дом, оформленного в 80-х годах), возникает вопрос: какая часть земельного участка переходит, кто ее определит и выделит, если права на земельный участок не оформлялись? Кроме того, Земельный кодекс, по нашему мнению, изменяет общую практику применения ст. 271 ГК РФ, поскольку устанавливает иное. Закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ст. 3 п. 4) говорит о том, что под объектами недвижимости, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90, под которыми земля надлежащим образом не оформлялась, земельные участки находятся не в постоянном бессрочном пользовании граждан, а в их фактическом пользовании. Неясно, подразумевает ли Земельный кодекс, говоря о термине "фактическое использование", право "постоянного бессрочного пользования" или нет? Либо, можно считать, что граждане в этом случае никак не могут иметь право бессрочного пользования на конкретный земельный участок и должны его оформить? Не определяя четко сущность категории "фактическое использование" (это - вещное право постоянного бессрочного пользования или это иное, вещное или обязательственное право), Земельный кодекс РФ устанавливает, что физические лица имеют право оформить указанные земельные участки в соответствии со ст. 3 Закона от 25.10.01 N 137-ФЗ на право собственности.
ВЫХОД ИЗ ЗАМКНУТОГО КРУГА Полагаем, что в случае, если граждане не желают надлежащим образом оформлять право собственности на используемый земельный участок, такая "обязанность" (оформления права собственности или аренды), а не "право" у них тем не менее существует перед совершением сделки со строением. При этом они не могут передать приобретателю право постоянного (бессрочного) пользования (по ст.271 ГК РФ) или право фактического пользования земельным участком автоматически. Если у правообладателя нет документов на земельный участок и его границы не определены, то, по нашему мнению, его часть, как и правовой режим участка определить нельзя. Перед сделкой граждане должны в обязательном порядке оформить право собственности на конкретный земельный участок и только тогда могут передать соответствующую часть. Это в той же степени касается и юридических лиц, имеющих право оформить конкретный земельный участок на праве аренды или приобрести его в собственность и только тогда передавать. Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Изложенное, на наш взгляд, означает, что при переходе прав на строение конкретное право на определенный земельный участок должно быть оформлено в обязательном порядке.
ВЕЩНЫЕ ПРАВА, КОТОРЫХ НЕТ Является спорным вопрос: могут ли граждане, имеющие надлежащим образом оформленные земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, не переоформлять права на них перед совершением сделки, поскольку согласно ст. 20 и 21 Земельного кодекса данные права, возникшие у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются и срок переоформления их не установлен? Статьи 20 и 21 Земельного кодекса говорят о том, что предоставление участков гражданам на правах пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования после введения в действие Земельного кодекса не допускается, распоряжение этими земельными участками не допускается. Исключение сделано для распоряжения по наследству земельными участками, находящимися у граждан на праве пожизненного наследуемого владения. Учитывая также, что согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование, уполномоченный орган не имеет право вынести решение о предоставлении приобретателю недвижимости земельного участка на праве бессрочного пользования после вступления в силу Земельного кодекса.Что касается юридических лиц, то исходя из ст. 3 п. 4 Вводного закона Земельного кодекса следует, что право продавца на землю должно быть переоформлено при продаже недвижимости по выбору покупателя. На наш взгляд, это означает, что право собственности или аренды должно быть оформлено не покупателем (по его выбору) после покупки, а продавцом, по выбору покупателя - перед сделкой. Таким образом, с учетом правил ст. 271, 268, 552, 554 ГК РФ, 20, 21, 35 и др. статей Земельного кодекса (несмотря на то, что для юридических лиц срок переоформления прав на землю установлен, а для граждан нет), по нашему мнению, перед совершением сделки со строением, и граждане, и юридические лица обязаны оформить права на земельные участки - право собственности либо аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства