С.И. Сай, руководитель Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации Журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости", ? 2-3 (3-4), 2000 г.
В исторической ретроспективе отношения к собственности, как доминанты экономического строя общества, претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимализации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой.
Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности.
Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.
Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом. Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земельных участков, контролю за их правовым статусом и действующими обременениями, оборотом земли и ее рациональным использованием.
Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.
И, наконец, земля является базисной составляющей любой недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Законодательно установленное определение недвижимости носит общий характер и не содержит правил и признаков, на основании которых из множества недвижимого имущества можно выделить отдельные объекты недвижимости. В связи с этим в настоящее время невозможно однозначно обособить такие объекты недвижимости, как участки недр, леса и многолетние насаждения. Очевидно, поэтому реально функционирующий рынок недвижимости ограничивается объектами недвижимости, обособление которых возможно на основе обычного делового оборота. К таким объектам недвижимости относятся: земельные участки, здания и сооружения (первичные объекты недвижимости), квартиры, жилые и нежилые помещения (вторичные объекты недвижимости).
Это положение косвенно закрепляет также закон 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (статья 12, пункт 6), который устанавливает, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, причем в качестве разделов явно названы земельные участки, здания, сооружения, квартиры, помещения, и неявно упомянуты 'иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком', а также 'иные объекты, входящие в состав зданий и сооружений'.
Таким образом, практическая значимость для функционирующего рынка недвижимости таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания (сооружения) и помещения (квартиры), а также законодательная определенность правил государственной регистрации прав на них позволяет сделать вывод о том, что в первую очередь должны быть решены вопросы регулирования отношений между собственниками именно этих типов объектов недвижимости. В связи с этим возникает необходимость установления правил, на основании которых земельные участки, здания (сооружения) и помещения (квартиры) могут обособляться как объекты гражданских прав.
Законом установлено, что права на недвижимые вещи принадлежат государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса РФ). Тем самым объекты недвижимости имеют двойственную природу: с одной стороны это объекты права, а с другой - это прочно связанные с землей физические объекты (непосредственно или через объект, частью которого он является), а также собственно земельные участки. Для того чтобы определить понятие 'объект недвижимости', необходимо установить, должен ли любой земельный участок или прочно связанный с землей объект рассматриваться как объект недвижимости. От этого будет зависеть, можно ли выделить земельный участок размером 10 кв.м. под жилищное строительство, рассматривать как предмет сделки 1 кв.м. жилой площади, продавать сооружение, необходимое для обеспечения технологического цикла работы предприятия и т.д. Во всех этих случаях возможность выделения объекта недвижимости зависит от его назначения.
Таким образом, к факторам, позволяющим выделить из множества недвижимого имущества отдельный объект недвижимости, относятся: наличие права, возможность физического обособления и назначение объекта. В соответствии с этим объект недвижимости есть юридически определенная часть недвижимого имущества, которая при этом обособлена или может быть обособлена физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность ее использования по назначению.
Из данного определения, например, следует, что земельный участок 10 кв.м. не может быть объектом недвижимости предназначенным для капитального строительства, но может быть объектом недвижимости, который выделяется из состава одного земельного участка и продается собственнику соседнего участка.
Вопрос о том, в какой мере обособляемый имущественный объект может использоваться по назначению, требует самостоятельного и законодательного регулирования, например, на основе закона 'О формировании объекта недвижимости'.
Поскольку земля является субстанцией недвижимости, имущественные правоотношения, связанные с недвижимостью, определяются прежде всего формами земельной собственности. Не случайно, вопрос о праве земельной собственности на протяжении двадцатого столетия был и пока еще остается в нашей стране объектом ожесточенного противоборства различных политических сил в стремлении повлиять на общественно-экономический строй будущей России.
После большевисткой национализации земли она в течении 70 с лишним лет находилась в монопольной собственности государства. Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г., восстановила право частной собственности на землю. По российскому законодательству собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В зарубежной практике пакет полномочий в отношении земли включает еще 8 элементов:
- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;
- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);
- гарантия от экспроприации, или право на безопасность;
- право передавать земельные участки;
- бессрочное владение;
- запрещения использовать землю во вред другим людям;
- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;
- остаточный принцип, т. е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.
Вышеназванные и другие элементы, характеризующие понятие земельной собственности, в сочетании с правами владения, пользования распоряжения допускают существование около 1500 вариантов имущественных прав.
Следовательно, в соответствии с мировой практикой понятие земельной собственности следует рассматривать как комплекс земельно-имущественных прав, регламентирующие конкретные условия землепользования. Строго говоря, владельцу передается не земля как физическое тело, обитаемая часть нашей планеты, а комплекс имущественных прав по общественно полезному использованию данного участка. При любой общественно-экономической формации общество остается главным собственником территориально-земельного ресурса, делегирующим конкретным землепользователям отдельные функции и открытые для изменения права в использовании земельной собственности. Поэтому вся система земельно-имущественных отношений носит преимущественно ограничительный характер, ущемляющий права отдельных собственников в угоду общественным интересам.
Земельно-имущественные отношения выделяются в особую социально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересов, но также в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно этому множество общественных интересов в отношении земли можно условно разделить на две группы: 1) интересы по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); 2) интересы по поводу товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект).
При распределении ресурсов первая группа общественных интересов ориентируется на параметры функционально-хозяйственной структуры земельного фонда: на масштабы, пропорции и приоритеты его распределения по степени хозяйственного освоения; виды и категории земель; типы их целевого использования; интенсивность эксплуатации и продуктивность земель, их геологическое и экологическое состояние. Общественные и индивидуальные интересы этой группы обычно синхронизируются с поддержанием наиболее эффективной функционально-хозяйственной структуры территориального земельного фонда, а возникающие противоречия носят неантагонистический характер и разрешаются на основе рыночного самоуправления.